想買頂樓加蓋,如何拆解價格算式?

在寸土寸金的市區,許多人都喜歡頂樓加蓋的大空間,中信房屋行銷企劃部江龍名副理指出,頂加有兩大特性創造出高CP值:(1)擴充性:不僅可以當客房、書房、或儲物空間,沒蓋滿的頂加更可空出一個不輸豪宅的大露臺,做為曬被、布置成花園咖啡座,甚至水耕種菜的自家開心農場。(2)收益性:出租收益。因此頂樓加蓋的產品,是手頭不很闊綽的首購族在擁擠的都會區房市中的「另類夢幻逸品」。

房仲看到對頂加有興趣的客戶,也一定強力灌輸「頂加使用坪數大,很搶手」的迷思。專家建議,這時一定要冷靜,因為需求頂加擴增坪數的族群其實沒想像多:三代同堂有長輩的家庭吃不消五樓六樓爬上爬下,很多年輕人也情願買有電梯的小空間。所以若有考慮買頂加,價格不要客氣,因為競爭者其實沒有你想像得那麼多。

但頂樓加蓋畢竟還是屬於違建的空間,如果真的要買,到底應該加多少錢才合理呢?

頂加價格以產權每坪均價1/3~1/2計算

頂樓加蓋的售價,一般來說,業界是以樓下房屋單坪售價的1/3~1/2來計算:

假設標的物件位於公寓5樓,坪數30坪每坪30萬元,位於6樓的頂樓加蓋空間大小有20坪,則6樓頂加每坪售價以10萬元估算後得出200萬元價值,加上原本5樓有產權登記的價格900萬元,總價約1100萬元。

若是物件位於蛋黃區或近捷運或公園,則賣方屋主會以5樓每坪單價的1/2來計算頂加空間價值,在上述案例中,6樓20坪頂家空間就會以每坪15萬元來計價,得出300萬,加上5樓空間原本的售價900萬,得出總價1200萬元。

市場潛規則中的頂加「合理價值」範圍,就在1/2~1/3之間,一般來說賣方會先用1/2來估算開價,買方則最好以1/3來估算出價,另外再參考屋況與建造成本予以斟酌家減價。

比如:

◎若是RC牆面 + RC屋頂 + 鐵皮包覆斜屋頂,可酌予加價。

◎RC牆面 + 鐵皮屋頂,1/2剛好。

◎鐵皮牆面 + 鐵皮屋頂,應適度減價。

買頂加一定要確認這數字:84

如果發現頂樓加蓋的內部裝潢很新穎,就要特別注意!江龍名指出,買頂加特別要確認這組數字:「84」!意即新法規定義民國84年為新舊頂加的分水嶺,在民國84年1月1日之後蓋的屬新違建,隨報隨拆!而民國83年12月31日就存在的頂加,屬既存違建,可「暫緩拆除」。建議請原屋主提供它84年前就存在的證據,或證明外殼是舊違建,只有裡面裝潢翻新,不然就有可能被檢舉報拆。

不過江龍名也提醒,既存違建不是「暫緩拆除」就能永保平安。不管頂加是新違建還是舊違建,若發現頂加裝修隔出三個以上之使用單元出租(隔太多)、加蓋第二層以上(蓋太高)情形,有用電與結構安全之虞,也會被政府列為優先拆除對象。

想買頂加的民眾還要注意,購屋前要上建管處使用管理科「違建查報」網站,輸入住址去查該棟頂加有沒有被檢舉報拆的紀錄!如果有,千萬要閃過這個地雷物件,因為紀錄不會消除,檢舉報拆的動作有一就有二,很可能屋主也因此想脫手,把燙手山芋拋給下一個冤大頭。

此外,消費者也要留心,購買頂加產品向銀行申貸進行鑑價時,由於沒產權的頂加難以列入計算範圍,銀行恐只會以權狀坪數計價核貸。專家建議買方準備4成以上自備款,且須留意違章建築可能被拆除的風險。

 

 

<<轉載自        『Yahoo奇摩房地產』          2017年08月28日>>